Publicatiedatum: 9 januari 2025
Wereldhave is een van de oudste en meest prominente vastgoedfondsen in Nederland. Het fonds kent in de afgelopen twintig jaar veel tegenslag en roerige tijden. In het komende jaar sluiten wij de start van verrassende comeback zeker niet uit. Een goed moment om Wereldhave onder de aandacht te brengen want dit fonds staat op een laag niveau en kan voor de toekomst een perfect koopmoment blijken.
image_here
Nadere introductie Wereldhave:
Wereldhave werd in 1930 opgericht in Nederland. Het fonds richtte zich aanvankelijk op het beleggen in vastgoed met een focus op een stabiel dividendrendement voor beleggers. Het bedrijf bouwde een portefeuille op met commercieel en residentieel vastgoed, met een focus op Nederlandse activa.
In de jaren 70 breidde het de activiteiten uit naar andere Europese landen, waaronder België, Frankrijk, en later naar de Verenigde Staten. Wereldhave ging zich steeds meer specialiseren in commercieel vastgoed, met een focus op winkelcentra en kantoren. Het fonds bleef in de jaren 90 investeren in vastgoed in Europa en breidde uit naar Canada, het Verenigd Koninkrijk, en Singapore.
Het bedrijf werd een beursgenoteerde vastgoedbeleggingsmaatschappij (REIT), wat het aantrekkelijk maakte voor beleggers dankzij belastingvoordelen en stabiele uitkeringen. Het bedrijf kreeg vanaf 2015 te maken met aanzienlijke uitdagingen door de opkomst van e-commerce en structurele veranderingen in de retailsector. Het aandeel Wereldhave verloor in deze periode flink aan waarde, mede door afwaarderingen en een hoge schuldenlast.
Wereldhave kondigde in 2020 een nieuwe strategie aan om traditionele winkelcentra om te vormen tot Full Service Centers. Dat is een concept dat winkelen combineert met horeca, recreatie, gezondheidszorg, en andere diensten. Wereldhave is de implementatie van deze strategie begonnen in belangrijke winkelcentra in Nederland, België en Frankrijk.
Wat heeft de koers van Wereldhave gedaan?
Hieronder treft u de koersgrafiek vanaf eind 2005. U ziet de neergang van € 87,- naar € 6,- met daarbij de diverse oorzaken uitgeschreven. Het is duidelijk dat Wereldhave heel wat te verduren heeft gekregen. We bespreken eerst de historie en later gaan we in op de perspectieven voor de toekomst.
De daling van 65% van het aandeel Wereldhave tussen 2007 en 2012 kan worden toegeschreven aan een combinatie van macro-economische factoren, de eurocrisis, interne strategische zwaktes en een ongunstige marktdynamiek wat leidde tot een afname van het vertrouwen van beleggers. Wereldhave begon later met herstructureringsinspanningen om zich meer te richten op kernmarkten en segmenten, maar de impact daarvan was pas merkbaar na deze moeilijke periode.
De daling van 90% van het aandeel Wereldhave tussen 2015 en 2020 is toe te schrijven aan een combinatie van interne bedrijfsproblemen en externe marktfactoren. De belangrijkste is de opkomst van e-commerce: Fysieke winkelcentra, de kernactiviteit van Wereldhave, kregen steeds meer concurrentie van online winkelen, wat leidde tot leegstand in winkelcentra en lagere huurinkomsten. Wereldhave had relatief hoge schulden, waardoor het kwetsbaarder werd voor veranderingen in de markt en stijgende financieringskosten. Het bedrijf stond bekend om zijn hoge dividenduitkeringen, wat aantrekkelijk was voor beleggers. Echter, toen de resultaten verslechterden, werd het dividend verlaagd, wat leidde tot een negatieve reactie op de beurs. In reactie hierop kondigde Wereldhave een herstructureringsplan aan, gericht op het transformeren van winkelcentra naar "Full Service Centers," maar dit vereiste tijd en investeringen om het tij te keren.
Waarom biedt Wereldhave mogelijk een mooi perspectief voor de belegger?
Wereldhave gaat met bijzondere – en moderne winkelcentra de strijd aan met online. Daarnaast zal de financieringslast verlaagd gaan worden door verdere rentedalingen van de ECB.
Full Service Centers
De definitieve doorbraak van online winkelen is al tien jaar bekend en verwerkt in de koers en strategie. Online winkelen zal blijven, maar dat betekent niet dat fysiek winkelen helemaal verdwijnt. Naast het verdwijnen van bekende winkels zoals Blokker heeft bijvoorbeeld Rituals inmiddels al meer dan 1000 winkels geopend. Wereldhave is al enkele jaren bezig met het aanpassen van het winkelaanbod naar de huidige tijdsgeest de Full Service Centers.
De Full Service Centers van Wereldhave zijn een strategische transformatie van hun traditionele winkelcentra naar moderne multifunctionele bestemmingen. Dit concept combineert winkelen met aanvullende functies en diensten om beter in te spelen op veranderende consumentenvraag en trends in de vastgoedsector. Het doel is om winkelcentra aantrekkelijker en relevanter te maken in een tijd waarin online winkelen en veranderend consumentengedrag druk uitoefenen op fysieke winkels.
Full Service Centers bieden meer dan alleen winkels. Ze integreren verschillende functies zoals:
Horeca (restaurants, cafés) Gezondheidszorg (klinieken, fitnesscentra) Werkruimtes (co-working) Recreatie (bioscopen, speelfaciliteiten) Community services (zoals kinderopvang of bibliotheken).
Het concept speelt in op de groeiende vraag naar ervaringen in plaats van alleen winkelen. Dit omvat evenementen, entertainment en plekken om te ontspannen. De centra zijn ontworpen om te voldoen aan de behoeften van de lokale gemeenschap, met een mix van nationale en lokale huurders die aansluiten bij de specifieke vraag in de regio.
Wereldhave streeft naar verduurzaming van de centra, bijvoorbeeld door energie-efficiënte ontwerpen, circulaire bouwmaterialen en initiatieven zoals zonnepanelen en groenbeheer. Technologie speelt een belangrijke rol in het Full Service Center-concept, zoals digitale platformen voor klantinteractie, slimme parkeeroplossingen, en click-and-collect-services.
Door een unieke mix van functies en beleving aan te bieden, willen de Full Service Centers een meerwaarde creëren die online winkelen niet kan bieden. Multifunctionele centra trekken verschillende soorten bezoekers aan, van shoppers tot mensen die er werken of recreëren, wat leidt tot een hogere bezettingsgraad en inkomsten. Door functies en huurders te diversifiëren, kunnen meer stabiele en hogere huurinkomsten worden gegenereerd.
De Europese rente
De Europese Centrale Bank (ECB) is in 2024 begonnen met het verlagen van de rente en zal naar verwachting dit beleid in 2025 voortzetten. Deze renteverlagingen zijn een reactie op de afnemende inflatie en de wens om de economische groei in de eurozone te stimuleren. De ECB heeft in 2024 vier keer de rente verlaagd, waarbij de depositorente is gedaald van 4,00% naar 3,00%. Economen voorspellen verdere renteverlagingen in 2025. Sommige analyses suggereren dat de depositorente tegen juli 2025 kan dalen tot 1,75%. De inflatie in de eurozone is gedaald naar ongeveer 2,3%, dicht bij de doelstelling van de ECB van 2%. Tegelijkertijd vertoont de economische groei tekenen van vertraging, wat de noodzaak voor een stimulerend monetair beleid versterkt. Het volgende rentebesluit van de ECB staat gepland voor 30 januari 2025. Hoewel specifieke details nog niet zijn bevestigd, is de verwachting dat de ECB verdere renteverlagingen zal doorvoeren om de economie te ondersteunen en de inflatie stabiel te houden.
cta_here
Hoe denken de analisten over Wereldhave
Analisten hebben uiteenlopende verwachtingen over Wereldhave N.V
Halfjaarresultaten 2024: Wereldhave rapporteerde een stijging van de netto huurinkomsten met 8,1% op jaarbasis, voornamelijk door de overname van Polderplein in december 2023. Het directe resultaat steeg met 1,2%, maar daalde per aandeel met 6,3%, mede door faillissementen en hogere financiële kosten. ING handhaaft een 'Houden'-advies met een koersdoel van €15,50. Zij merkt op dat de halfjaarcijfers ongeveer 4% onder de prognose lagen, maar is positief over de waardestijging van de Belgische en Nederlandse portefeuille. Recente adviezen van diverse banken stellen koersdoelen rond de €18,00. Hoewel Wereldhave enkele positieve ontwikkelingen toont, zoals stijgende huurinkomsten en waardestijgingen in bepaalde portefeuilles, blijven analisten voorzichtig.
Feit: Volgens de meest recente gegevens is de boekwaarde per aandeel €22,06. De beurskoers op moment van schrijven is € 13,90. Dit betekent dat de koers 37% onder de boekwaarde noteert. Dit betekent praktisch dat het vertrouwen onder beleggers nog altijd laag is maar het betekent ook dat we met 37% korting een vastgoedfonds kunnen kopen dat flink innoveert en stevig zal profiteren van verwachte renteverlagingen.
Feit: over 2023 keerde Wereldhave een dividend uit van € 1,20 per aandeel. Dit is een dividend yield over de afgelopen 12 maanden van 8,6%.
Koersverwachting Wereldhave
Wij verwachten dat het meerdere jaren zal gaan duren en koersen van € 65,- tot € 85,- staan niet in het vizier voor het komende jaar maar een vastgoedfonds als Wereldhave zal weer de opleving krijgen die het verdient. Na het dieptepunt op € 6,- staat het fonds momenteel rond de € 14,- en mogen we een verder opleving verwachten.
Hieronder treft u de koersgrafiek vanaf 2012:
Sinds de transformatie vanaf 2020 is het koersverloop in het grote beeld zijwaarts maar feitelijk is de koers ruim 100% gestegen in vier jaar. Wereldhave keert bovendien gewoonlijk een hoog dividend uit. 30 januari worden de jaarcijfers bekend gemaakt.
Op het huidige niveau van circa € 14,- kunt u overwegen om alvast een deel van het gewenste aantal aandelen Wereldhave in portefeuille te nemen. Bijkopen kan in een dip tot € 6,50 maar een slot boven de € 18,50 geeft ook een signaal voor uitbreiding. Het eerste koersdoel is € 30,-.
Conclusie
Natuurlijk is iedereen enthousiast over de bekende Tech fondsen. Dit geldt ook voor ons. Weliswaar met een enkele kanttekening. Maar het relatief minder bekende vastgoedfonds Wereldhave kan met haar ingezette strategie en verwachte economische omstandigheden verder uit haar situatie herrijzen en als zogenaamde “Dark Horse” een zeer positieve verassing worden in de portefeuille.
Disclaimer: Beleggen brengt risico’s met zich mee. Onze analisten zijn geen financieel adviseurs. Raadpleeg altijd een adviseur bij het maken van financiële beslissingen. De informatie en tips die op deze website zijn verstrekt is gebaseerd op eigen inzichten en ervaringen van onze analisten. Deze dienen daarom alleen voor educatieve doeleinden.